长三角区域规划于2010年5月24日，由国务院正式批准实施。这是贯彻落实《国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》（国发〔2008〕30号）、进一步提升长江三角洲地区整体实力和国际竞争力的重大决策部署 。2018年11月5日，总书记在首届中国国际进口博览会上宣布，支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略。2019年12月1日，中共中央、国务院发布《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，该规划纲要是指导长三角地区当前和今后一个时期一体化发展的纲领性文件，是制定相关规划和政策的依据。规划期至2025年，展望到2035年。
一、长三角一体化形成背景
长三角地区占有我国1%的人口，却贡献了我国20%的GDP总量，已成为我国经济发展的重要增长极。长江三角洲地区包括上海市、江苏省和浙江省，区域面积21.07万平方公里。该地区区位条件优越，自然禀赋优良，经济基础雄厚，体制比较完善，城镇体系完整，科教文化发达，已成为全国发展基础最好、体制环境最优、整体竞争力最强的地区之一，在中国社会主义现代化建设全局中具有十分重要的战略地位。当前，长江三角洲地区面临着提高自主创新能力、缓解资源环境约束、着力推进改革攻坚等方面的繁重任务，正处于转型升级的关键时期。《规划》的实施有利于这一地区进一步消除国际金融危机的影响，加快转变发展方式，不断提升发展水平，带动长江流域乃至全国经济又好又快发展发展。
长三角是我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，在全国经济中具有举足轻重的地位。长三角一体化发展具有极大的区域带动和示范作用，要紧扣“一体化”和“高质量”两个关键，带动整个长江经济带和华东地区发展，形成高质量发展的区域集群。
把长三角一体化发展上升为国家战略是党中央作出的重大决策部署。要坚持稳中求进，坚持问题导向，抓住重点和关键。要树立“一体化”意识和“一盘棋”思想，深入推进重点领域一体化建设，强化创新驱动，建设现代化经济体系，提升产业链水平。要有力有序有效推进，抓好统筹协调、细化落实，把《规划纲要》确定的各项任务分解落实，明确责任主体。上海、江苏、浙江、安徽要增强一体化意识，加强各领域互动合作，扎实推进长三角一体化发展。
根据规划，长三角将形成以上海为核心的“一核九带”空间格局。“一核九带”：以上海为核心，沿沪宁和沪杭甬线、沿江、沿湾、沿海、沿宁湖杭线、沿湖、沿东陇海线、沿运河、沿温丽金衢线为发展带的空间格局。长三角将开展一系列重大改革试验，包括对具备一定条件和较大规模的城市赋予立法权；根据国家有关部署开展环境税试点，探索开征物业税。
区域规划对长三角发展的战略定位是：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。其中，全球重要的现代服务业中心定位是首次提出。
在长三角一体化发展中，各地分工明确。上海充当操作系统平台，并在全球、全国吸引一流人才为长三角提供人才、资金、平台。江苏的优势在制造业，浙江的互联网、数字经济发展快速，安徽的科教行业、新型工业化是亮点。就上海自身发展而言，背靠广袤的长三角腹地是最大优势。江浙皖与上海形成良好互动，就能推动要素自由流动。
长三角地区占有我国1%的人口，却贡献了我国20%的GDP总量，已成为我国经济发展的重要增长极。2019年长三角地区正式被纳入我国国家战略规划，区域发展已进入融合发展的深度阶段，国家层面的上层规划为长三角高质量、高效率发展提供重要支撑。区域产业的内部协调发展、公共配套和基础设施建设的不断完善，都加速了地区人口密度的提升，作为我国房地产发展较快的区域之一，长三角区域一体化规划的落地将对区域房地产会产生哪些深远影响？本文将通过对长三角一体化政策、区域地产发展状况等要素梳理，以期给读者提供一定启发和思考。
二、长三角区域一体化政策解读
城市群是我国新型城镇化的主体形态，是拓展发展空间、释放空间的重要载体，也是参与国际竞争合作的重要平台。十九大报告提出要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。随着我国城镇化的推进，全国出现了多个大中型城市群体，如京津冀城市群、珠三角城市群、长三角城市群等。
作为我国城市群中规模最大、经济总量最大、一体化程度较高的顶级城市群，长三角地区中26个城市之间发展相对平衡，上海以超过3万亿GDP位居全国首位的同时，区域中已有4个城市超过一万亿，7个城市超过5000亿元，扎实的经济发展基础为持续打造长三角一体化发展奠定了良好基础。然而放眼于全球代表性的城市群，长三角城市群与美国、日本、欧洲、英国的城市群相比还是比较落后，再加之人口基数大等因素，长三角人均GDP显得更加落后，这也预示长三角城市群拥有较大的提升空间与发展潜力。
在此背景下，长三角区域一体化规划出台。2018年是长三角区域一体化政策密集中落地的一年，2019年3月，长三角区域一体化发展正式被纳入政府工作报告，同时要求编制实施发展规划纲要。规划纲要中在以下几方面进行了重点部署：
产业链一体化，更讲究“以群带面”
目前，长三角已经形成了较为合理的产业分工格局，三省一市四地经济各有侧重和特色，互补性强，为一体化发展奠定了坚实基础。一体化即通过城市群的一体化发展实现资源的高效整合和分配，更强调城市群内部协同发展，而不是侧重通过上海要素的辐射和扩散支持和带动周边地区的发展。上海充当操作系统平台，在全球、全国吸引一流人才为长三角提供人才、资金、平台；江苏集体经济发达，优势在制造业；浙江民营企业众多，互联网、数字经济发展快速；安徽的科教行业、新型工业化是亮点。
基础设施一体化，提升区域合作质量
长三角地区一是实现交通的互联互通，如公路、轨道交通、机场、港口等方面实现互联互通；二是在能源互济互保，尤其推进新能源合作；三是建设信息网络，2020年完成5G部署；四是强化创新驱动，推进科创走廊建设，推动产业跨行政区域合作；五是加强生态管理；六是完善一体化的公共服务，在司法、教育、医疗、养老、旅游等多方面实现一体化。
交通设施一体化，缩短时空距离
过高的通行费、不贯通的过桥收费、不方便的“断头路”等都会增加运输成本，阻碍区域一体化发展。长三角正在落实打通“断头路”，取消省界收费站；同时覆盖更多的高铁，扩大“1小时经济圈”的范围。目前，长三角地区重点城市轨道交通再建规模上涨超过60%，互联互通建设有助于促进都市圈内人员的流动，带动经济圈内经济发展。
三、未来长三角区域发展趋势预判
长三角一体化将突出上海市对区域一体化的带动作用，集中发展高尖端产业、布局新兴战略产业，推动上海市成为总部经济、科技创新中心、全球金融中心城市的建设。在高端人才聚集和先进生产性服务企业聚集背景下，功能高度混合的产业社区、智慧生态的创新办公空间都将成为一二线城市办公发展的新趋势。同城化效应带来的城市功能需求多远化的背景下，多元化的体验商业、生态宜居的国际社区、智能一体化的公共服务体系都将成为新的城市功能趋势，这也预示着地产行业将朝向更为集约、高质量、智能化、人性化的方向发展，城市发展必将为地产行业发展带来新的增长机遇。
一体化示范区的确立，将推动上海青浦区、苏州吴江区、嘉兴市嘉善县的发展。长三角一体化规划落地，细化政策也不断出台，安徽省、江苏省、浙江省不断强化规划对接，目标设立区域一体化先行试验区，2018年2月，长三角区域合作办公室正式挂牌成立，随后一体化示范区被确定，主要位于沪苏浙两省一市的交汇处，包括苏州吴江区、嘉兴市嘉善县、上海市青浦区，示范区的确定将推动这三个区域的快速发展。其中，政策支持对三个区域的交通建设，包括21条“断头路”，其中青浦盈淀路—昆山锦淀公路项目已于5月30日贯通，其余项目也在加紧建设中；另一方面，青浦区将与昆山市、吴江市、嘉善县共建旅游联盟，交通基建、区域合作的加深，都将带动青浦区的发展。
三四线城市房地产发展将迎来新机遇。长三角一直是全国开发商关注重点，尤其是一些有挖掘空间的价值低洼地区。长三角一体化在交通一体化方面着力加强建设，其交通基建建设一直高于我国其他城市，交通路网的多元化、一体化、网络化使长三角地区间的联系更为紧密，尤其是三四线城市交通的发展为地产企业带来了新的发展机会，城市外部和内部交通路网的日益完善，高铁、城铁、地铁，都将加强地区间的人员流动，这些都将为三四线房地产市场带来增量发展。
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