（一）房地产大开发时代已经结束
房地产过去30年的繁荣建立在人口红利和城镇化快速推进的基础上。现在这两个基础都在弱化，房地产不可能再重现从前的高增长。房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代。
从长周期看，房地产业已经告别了以高需求、高投入、高增长为特征的高速扩张时代，进入了总体上供大于求的运行时期。未来一系列中长期运行的基础影响因素包括城镇化发展、人口增长与结构等，都将对房地产市场产生深刻的影响，市场正在寻求新的运行平衡。
1.新型城镇化下，房地产投资增速将持续放缓
截至2024年末，我国常住人口城镇化率为67%，连续第四年新增城镇化率低于1个百分点，标志着我国城镇化发展基本告别高速增长阶段，逐步转向高质量发展阶段。2011~2020年，我国城镇化率平均每年增长1.4个百分点，2021~2024年，城镇化率平均每年增长0.8个百分点，新增城镇化率下了一个台阶。受其影响，自2022年起房地产投资首度出现负增长，房地产市场总需求开始下降。这既有周期性因素的影响，也是供求关系发生重大变化的效应。
2.中长期人口结构性变化将降低社会住房总需求
根据联合国2024年最新测算，预计到2030年，我国总人口将下降到13.98亿人。按照人口结构迭代关系，届时购房适龄人群占总人口比重将下降到40%以下，这意味着适龄购房的年轻人群体减少，房地产刚需总量将相应下降。
不同年龄阶段的人群对住房需求的差异较大，通常将20~49岁作为一个国家主要购房适龄群体，这部分人群往往是首套住房或者改善性购房群体中占比最高的。在购房适龄群体比重上升时期，通常购房需求较为旺盛，随着适龄购房群体比重下降，购房需求往往会在其下降拐点后的5~10年显著走低。我国购房适龄人群占全国人口比重最高峰在2011年达到51%，同期我国“80后”一代的刚性需求开始大量释放；此后的十年时间里，“85后”刚性需求以及“70后”改善性住房需求基本释放完毕，购房适龄人群占全国人口比例则逐渐降至45%以下。
老龄化率的不断上升对房地产需求的抑制作用将持续显现。过去十年（2015~2024年），我国老龄化率从10.1%升至15.6%，老龄化率累计增长5.5个百分点，增速较2005~2014年快了1.2倍。据预测，到2030年我国65岁以上人口将达到2.7亿人，老龄化率达到 19.3%，平均每年老龄化率增长0.65个百分点，老龄化速度进一步加快。
纵览全球历史经验，相较于年轻人，老年人对老年社区以及物业服务需求有所上升，但对基础性购房需求则相对薄弱。综合来看，人口老龄化将对房地产投资性需求持续形成拖累。
3.未来土地供应的结构性差异将长期存在，需要有的放矢地进行调节，促进土地供求关系平衡
二十届三中全会提出要进一步完善“人钱地”挂钩机制，建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制，积极盘活批而未供、闲置、低效用地，提高土地节约集约利用水平，土地供给要跟人口流动和资金实力挂钩。观察自2010年以来国内各地常住人口变动与土地供给关系，全国31个省份中，有7个地区人口处于净流出状况，主要集中在东北、部分中西部地区，东部沿海、长三角地区是人口集中流入的地区。
根据全国100大中城市每年供应土地规划建筑面积来看，一线城市土地供应指数平均从100降到了80，二线城市升至110，三线城市为170。如果单纯参照土地供应与常住人口变动的关系，全国绝大部分低能级城市土地闲置特征明显，需要通过盘活存量土地或者采取收储的方式加以管理，而针对大城市则需要增加有效用地。从总体上看，应当采取土地供应收缩的供给方式。
我国房地产市场供需结构在过去二十年发生很大变化，目前的住宅库销比正处于历史极高水平，潜在可供出售住宅超过住房总需求，城镇住房套户比超过1，整体住房供给略大于需求。全国范围内房地产市场分化特征愈发凸显，沿海发达地区及内陆省会等少数重点城市住房供不应求，大部分地区住房供给相对充裕或十分充裕。
从中长期来看，国内逐渐步入人口负增长、城镇化步伐放缓的时期，未来房地产市场的重要增量将集聚于一线及重点二线城市，其住房销售和投资的全国占比将进一步抬升，成为拉动房地产市场发展的核心增长引擎。
（二）房地产行业未来呈现五大发展特征
房地产行业的发展趋势特征主要体现在以下几个方面：房地产行业的未来发展趋势将呈现出市场供需变化、市场结构和发展模式、技术发展趋势等特点。这些变化将共同影响房地产市场的未来发展走向。
1.外部市场环境的变化
1) 市场需求结构的变化
住房需求结构正在发生变化，尤其是一二手房市场的比例。一二手房总需求筑底回稳，其中二手房市场表现尤为突出，尤其是在一线城市和部分二线城市，二手房成交量和价格均有所回升。
2) 市场供需的变化
需求放缓：随着人口增长放缓，住房需求增长将逐渐乏力。城镇化率虽仍有上升空间，但增速下降意味着由农村转移到城市的人口数量增长速度也将放缓，对新增住房需求的拉动作用减弱。
供应过剩：目前住房供应仍在不断增加，且过去积累了大量存量住房，使得住房供大于求的问题日益突出。未来除少数大城市外，住房供大于求可能成为普遍现象
3) 土地市场的变化
土地市场经历了缩量和成交金规模的下降，显示出市场化程度的提高和供求关系的日趋平衡。此外，土地供应计划完成率不足，反映出土地出让压力较大。
4) 企业竞争与市场集中度提高
房地产行业的竞争日益激烈，市场集中度逐渐提高。大型房地产企业因其品牌优势和资本实力，逐渐获得竞争优势，并在行业整合过程中占据更大市场份额。
2.市场结构和发展模式
市场结构多元化：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促使市场结构更加多元化。
从增量市场向存量市场转变：增量市场空间缩小，存量市场地位上升。未来将更加注重存量住房的维护、改造和升级，二手房交易市场将更加活跃。
3.技术发展趋势
智能化技术应用：智能化技术在房地产开发行业的应用将越来越广泛，包括人工智能、物联网、大数据等技术，实现对房地产项目全生命周期的智能管理。
绿色建筑和可持续发展：绿色建筑和可持续发展将成为房地产开发的重要趋势，通过智能能源管理系统的应用，减少能源消耗和排放，降低对环境的影响
4.从大开发转型为品质化、特色化
地产行业正进入转型升级高质量发展的新阶段，呈现出由“峰值时代”向“品质时代”过渡的新趋势；房地产市场正经历从增量变存量、投资变消费、开发变服务的转型；第四代住宅、房地产4.0产品，以及区域化的苏州园林和徽派建筑等，以及可能产生的其他区域特色的建筑风格，未来将更加多元化。
5.后服务市场迎来发展新机遇
房价高企的背景下，租赁房市场迎来了新的发展机遇，近年来住房租赁市场成交额保持增长，超过2万亿元，市场呈现出供需两旺的态势；物业管理增值服务作为房地产后服务市场的新蓝海，正成为行业竞相布局的关键领域；“互联网+房产服务”的创新模式更是为房地产后服务市场开辟了前所未有的发展空间。
（三）政府融资平台有息负债规模近五年首次出现下降
1.现状概述
2025年，我国地方政府融资平台有息负债规模近五年来首次出现下降，这一转变标志着地方债务风险防控进入关键阶段。根据权威数据，截至2024年底，地方政府隐性债务置换工作已取得显著成效，部分省份通过债务重组、展期置换等方式优化债务结构，平台数量与债务规模同步缩减。例如，江苏省自2023年起推动多家城投平台退出政府融资序列，明确转型为市场化主体，不再承担公益性项目融资职能，这一举措成为全国化债的典型样本。
2.下降原因分析
1) 政策高压下的增量严控
近年来，中央通过《关于防范化解地方政府隐性债务风险的意见》等文件，明确要求“遏制增量、化解存量”。审计署数据显示，2023年违规新增隐性债务同比下降30%，地方政府通过融资平台变相举债的行为受到严格约束。同时，央行要求收购保障性住房的地方国企不得涉及隐性债务，进一步切断违规融资渠道。
2) 债务置换与重组的推进
2025年初，中央财政安排10万亿元专项额度（含6万亿元债务限额和4万亿元专项债券）用于置换存量隐性债务，显著降低了地方融资成本。例如，四川省通过“一债一策”分类化解方案，将部分高息非标债务置换为低息政府债券，债务综合成本从7%以上降至4%左右。
3) 平台转型与市场化改革
多地通过整合重组、剥离政府融资职能推动平台转型。江苏省2023年以来已有30余家城投公司退出政府融资序列，转型为交通、环保等领域的市场化企业。这类企业通过经营性项目收益覆盖债务本息，减少了对财政补贴的依赖。
4) 融资环境收紧与风险暴露倒逼
债券市场对城投债发行审核趋严，2024年城投债净融资额同比下降15%，非标融资规模收缩20%。部分高风险区域（如云南、贵州）的平台融资难度激增，倒逼地方政府加速债务化解。
3.潜在风险与挑战
1) 区域分化与结构性压力
尽管整体规模下降，但部分经济薄弱地区仍面临偿债压力。例如，审计发现某县平台公司非标融资占比超40%，且相互担保规模巨大，存在“爆雷”风险。此外，土地出让收入下滑导致部分地区偿债资金来源不稳定。
2) 隐性债务“变异”风险
部分地方通过“假转型、真融资”规避监管，如以市场化项目名义包装公益性工程，或通过国有企业垫资建设形成隐性债务。2023年审计发现，49个地区违规新增隐性债务415亿元，其中88%通过国企融资垫资实现。
3) 转型效果待检验
部分平台公司虽名义上退出政府融资序列，但实际仍依赖政府隐性担保。例如，某转型企业资产中公益性资产占比超60%，缺乏可持续盈利模式，偿债能力未实质改善。
4.未来展望
1) 深化财税体制改革
中央将健全省以下财政体制，推动地方税体系建设，增强基层财政自给能力，从源头上减少对平台融资的依赖。
2) 强化全口径债务监管
2025年起，隐性债务与法定债务合并监管将全面实施，通过穿透式监测防范“平台化”隐形负债。
3) 市场化转型与资产盘活并重
鼓励平台公司整合经营性资产（如交通基础设施、公用事业项目），探索REITs等新型融资工具，提升自我造血能力。
总体来看，融资平台债务规模下降是政策调控与市场约束共同作用的结果，但化解隐性债务、实现平台可持续发展仍是长期任务，需在风险防范与经济高质量发展间寻求平衡。
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